
2025年珠江新城二手房市场,就这么悄无声息地走完了一整年。


成交量没大起大落,全年689套,平均下来每月58套。跟2024年的402套比,月均几乎持平。很多人以为会崩盘,结果稳得意外。尤其是3-4月,那会儿突然冲到181套,同比涨了42%。政策一松,积压的需求一下就释放了。


价格呢,下调得挺狠。从年初的8.3万/㎡,一路滑到年底的6.42万/㎡,跌了23%。高端货10万+的占比,从以前的29%直接掉到11%。现在顶豪还得靠侨鑫汇悦台、凯旋新世界广粤尊府这种盘撑着,其他的基本都得让利。挂牌量也上来了,从2390套涨到2657套,涨了11%。业主们一看卖不动,就主动降价促成交。


成交结构变了味。三房成了绝对主力,低总价的一二房也特别抢手。总价一两百万的小户型,年轻人或者投资客冲着去。为什么?因为很多人不是为了投资了,就是单纯想住得舒服点。旧盘楼龄长,户型跟不上时代,新区的新盘园林大、视野好、配套新,业主一看心动,就卖旧换新。

置换这事儿,在珠江新城玩得最溜。广州今年推的“以旧换新”活动,政企一起发力,卖旧买新流程顺了不少。很多业主咬咬牙,把90㎡北向两房甩了,换120㎡南向四房,居住体验直接升级。保利心语这种风向标盘,成交价现在6-7万/㎡,比巅峰时腰斩,但还是有人接。嘉裕公馆、中海景晖华庭这些核心位置的,知名度高,议价空间大,成交也活跃。

可是年底这段时间,又有点不一样了。12月到28号,就成交了61套,四季度明显回暖。顶豪开始领涨,广粤尊府一套207㎡的西南向望江房,4160万成交,单价冲到20万+。嘉裕公馆半个月内同户型涨了12%,新城海滨甚至涨了19%。小户型补量,铂林国际、富力盈丰这些低总价的,年轻人还在冲。

市场分化越来越明显。顶豪和稀缺资源盘稳得住,甚至小涨。普通老盘、北向小户型,就得继续让利。珠江新城中区十年没新盘了,西区刚需盘界面一般,竞争力被新区抢走。白鹅潭、万博、琶洲南TOD、保利天曜这些新货,分流了不少人。

说白了,普涨的时代真过去了。珠江新城下限有支撑,不会随便崩,但再想回到15万+的巅峰,也难。购房这事儿,慢慢回归居住本质。想入手的话,优先挑稀缺的——江景、大园林、南向大户型,这些抗跌。避开那些错配的,北向、小户型、楼龄老的,容易套住。

业主们集体“换仓”,其实也挺理性。旧的卖掉,换更好的住,何乐而不为。市场就这样,稳中带点波折,但总归在往前走。2025年就这样收尾了,2026年会怎样,谁知道呢。反正现在,看清楚需求,再出手不迟。
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