2025年珠江新城二手房市场，就这么悄无声息地走完了一整年。
成交量没大起大落，全年689套，平均下来每月58套。跟2024年的402套比，月均几乎持平。很多人以为会崩盘，结果稳得意外。尤其是3-4月，那会儿突然冲到181套，同比涨了42%。政策一松，积压的需求一下就释放了。
价格呢，下调得挺狠。从年初的8.3万/㎡，一路滑到年底的6.42万/㎡，跌了23%。高端货10万+的占比，从以前的29%直接掉到11%。现在顶豪还得靠侨鑫汇悦台、凯旋新世界广粤尊府这种盘撑着，其他的基本都得让利。挂牌量也上来了，从2390套涨到2657套，涨了11%。业主们一看卖不动，就主动降价促成交。
成交结构变了味。三房成了绝对主力，低总价的一二房也特别抢手。总价一两百万的小户型，年轻人或者投资客冲着去。为什么？因为很多人不是为了投资了，就是单纯想住得舒服点。旧盘楼龄长，户型跟不上时代，新区的新盘园林大、视野好、配套新，业主一看心动，就卖旧换新。
置换这事儿，在珠江新城玩得最溜。广州今年推的“以旧换新”活动，政企一起发力，卖旧买新流程顺了不少。很多业主咬咬牙，把90㎡北向两房甩了，换120㎡南向四房，居住体验直接升级。保利心语这种风向标盘，成交价现在6-7万/㎡，比巅峰时腰斩，但还是有人接。嘉裕公馆、中海景晖华庭这些核心位置的，知名度高，议价空间大，成交也活跃。
可是年底这段时间，又有点不一样了。12月到28号，就成交了61套，四季度明显回暖。顶豪开始领涨，广粤尊府一套207㎡的西南向望江房，4160万成交，单价冲到20万+。嘉裕公馆半个月内同户型涨了12%，新城海滨甚至涨了19%。小户型补量，铂林国际、富力盈丰这些低总价的，年轻人还在冲。
市场分化越来越明显。顶豪和稀缺资源盘稳得住，甚至小涨。普通老盘、北向小户型，就得继续让利。珠江新城中区十年没新盘了，西区刚需盘界面一般，竞争力被新区抢走。白鹅潭、万博、琶洲南TOD、保利天曜这些新货，分流了不少人。
说白了，普涨的时代真过去了。珠江新城下限有支撑，不会随便崩，但再想回到15万+的巅峰，也难。购房这事儿，慢慢回归居住本质。想入手的话，优先挑稀缺的——江景、大园林、南向大户型，这些抗跌。避开那些错配的，北向、小户型、楼龄老的，容易套住。
业主们集体“换仓”，其实也挺理性。旧的卖掉，换更好的住，何乐而不为。市场就这样，稳中带点波折，但总归在往前走。2025年就这样收尾了，2026年会怎样，谁知道呢。反正现在，看清楚需求，再出手不迟。
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