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住房贷款加息究竟撼动了谁

发布时间:2018年7月6日  来源: 天津房地产业务律师     http://www.tjfdclvs.cn/

 两会上政府工作报告关于要控制房价的话音刚落,央行立刻宣布贷款利息至少增加0.2个百分点,似乎又祭起了杠杆调节的大旗。于是专家们又是一片叫好声,好像只要此招一出,房价就该应声而落,老百姓应该高呼央行万岁了。不过中国的房地产市场真就那么简单么
 
  房价问题的核心症结在哪儿?
  道理其实很简单,房价高的原因是地价高。虽然有人把责任往开发商身上推,但开发商也一再喊冤,房地产的税费多已是不争的事实,而看似很厚的利润,也被开发过程中的种种隐形费用所摊薄了。如果开发商的话不假,那么地价、税费、隐形费用,身后似乎也少不了政府的影子。
  改革开放以来,大陆的商业房地产开发模式基本都是香港模式。只是有识之士早已指出,香港的土地政策是港英政府为了从殖民地榨取更多的油水而制定的,在英国,更多实行的是土地税政策。但是为什么这种模式在大陆遍地开花呢?起始原因是薄弱的公共财政迫使地方政府寻求各种收入途径,而卖地成为了一个现实的可行办法。而随着房地产市场的逐渐火爆,政府也有了更多动力去做地产市场最大的炒家。
  试问一下,如果地方政府继续炒地,房价还能真的降下来么?我想只有一个可能,那就是开发商做活雷锋才行。
  买房大军都有谁?
  房地产市场购买者的构成,究竟有没有人调查过,到底多少是买房住、多少是炒房用?如果没有调查,做出决策的依据何在?
  不少“高人”早就说,买第二套房的都是投资者。只是想来想去总觉得这种说法有些问题。就拿北京市场来说,购买商品房的大不了有几种人:一是年轻人,攒了点小钱,咬咬牙买套小房,将原来的房租变成了月供;一种是所谓的第二套住房的购买者,只是他们的第一套是什么样的呢?是户型、面积以及位置都远远不能适应需要的老式公房,买新房也是用多年的积蓄首付一部分,大多还要依靠银行按揭。因此我看,这部分人只能叫被动的二套房主。个人感受,这部分人是最广大的“第二套房”的构成者。
  除了被动的二套房主,剩下的就是主动的二套房主。但主动型的房主里面,至少又可以划分三个群体:
  第一种是房地产开发商告诉我们的所谓洗钱型房主,这种人也就是买房时来看一眼,现房落成后连在什么位置都不知道。这些人多是国有企业的头目,买房只是“合理”取得大量资产的方式。他们买房公家买单,哪还需要什么按揭贷款。
  第二种是一般的小投资者,或者租旧房供新房,或者买了新房后弄套旧房或小户型投资一下。这部分人的根本目的大多是基于理性预期,好不容易攒了点钱,买套房子好歹保值;而且面对极不健全的社会保障体系,买套房子也算是为自己的养老金提供给保障。只是这部分人的实力极其有限,多买套房基本上就把积蓄贡献进去了,而且还得为新房的按揭不断投入。
  第三种人就是所谓炒房者。什么叫炒房者呢,不是说买房投资就叫炒房,而是这些人的唯一目的就是追求房价的不断上涨,完全不顾房产的真实价值。所谓真实价值有一个简单指标,这就是房屋的租金回报率,要是房屋的年租金在总房价的5%以上,基本都可以说房价是在正常的范围内。但是,现在一些地方的房产,尤其是商业用房,已经严重地偏离了这一指标。这就是炒家惹的祸。其实炒家也不傻,炒什么其实不重要,关键是有人接盘。而媒体有时不正确的描述,导致一般老百姓也想当回炒家,结果就傻乎乎地接了盘,这就如同当年的“君子兰”风潮。同时房产还有一个特点,就是真把价格炒高了以后,即使没有人接盘,还可以把它抵押给银行套现,所以炒家的热情始终高涨。
  划分出这些群体之后,我们才能知道,到底什么样的人群在买房大军中占什么样的比例。
  加息究竟影响了谁?
  先看加息政策针对的主要群体—“炒房者”,究竟加息对他们影响有多大?其实所谓炒房现象,根本原因是对于个人投资者来说,只有房产市场是可以顺利取得银行贷款进行个人投资的行业。现在哪里还有如住房贷款期限这么长、利率这么低的融资途径呢?
  在房产市场,炒房者有两种,一种是炒楼号,无论商品房还是经济适用房,先以少量定金定下一套期房,等现房阶段涨价后再转手图利。对这种炒房者,银行加多少息和自己无关。
  另一种炒房者则是先按揭一套,只等房价短期快速上涨,转手即获利。央行调高首付成数后,在一定程度上降低了银行资金流向炒房者的比例。以个人有30万元为例,原来可以炒150万元额度的房,现在只能炒100万元额度的房。仅此而已,虽然少炒,但该炒还炒。同时银行贷款的资金放大作用,使得炒房者还可寻求民间的高息借款作首付,以银行的低息按揭摊薄整个资金利息成本。如此一来,控制炒房者资金的政策很可能会落空。从利息调整来看,对炒房者而言基本可以不考虑,只要房价上涨幅度达到预期,获利动力足够,炒房就会永不停息。区区0.2个百分点的警告对炒房者的心理影响极小。
  对普通购房者来说,加息0.2个百分点,意味着支出会增加。虽然央行调息更多属于信号范畴,暂时还不会对这些人的生活发生本质的影响。但对他们来说,这种信号才会真正影响到心理层面,必然带来的后果就是消费的紧缩。因为如果不断加息,一般的中国老百姓会因对未来持续加息的预期而选择紧缩开支或是多方借款提前还贷,紧缩开支意味消费萎缩就不说了,多方借款也一样影响社会消费,因为借钱的对象也是身边的老百姓,钱借出去了消费肯定受影响。
  对于银行来说,加息永远都是好消息,这样利润必然增加。尤其是这种随时可以调整的贷款利率,只要你借了钱就上了贼船。因为你没有那么多钱,我要加息你就得多付,谁让你还不起的呢。即使提前还贷,因为前期还款中的很大一部分是原来约定的利息,现在提前还贷也仅仅是重新计算本金而已,银行获得的利息仍然会超过原先约定的同期利率。
  也许还有一部分人要为加息而痛,这就是开发商,尤其是用假按揭套取银行资金的开发商。只是,开发商要真还不上钱倒霉的还是银行,尤其是新司法解释规定了银行的抵押权也不是随时都能行使。
  加息能让房价下跌?
  如上文所言,加息真的和房价关系不大。那些专家讲的道理中只有一条站得住,就是加息和首付成数的调整会抑制部分消费者,一是购买门槛提高、二是害怕持续加息会还不了按揭。但是必须看到,消费者更害怕的是持续不断猛涨的房价,害怕的是永远买不上房的痛苦,害怕的是没有房子娶不上媳妇生不了孩子的恐怖。所以,房价虽涨,但消费者的热情始终也在涨。
  一个简单的道理就是,明知被宰,但对住房这一必需品的渴求迫使我们自愿被宰。
  有专家总拿消费者说事,说房价下跌倒霉的是消费者,因为买了房你就是投资者了,资产贬值你损失就大了。可是有一个道理我始终想不通,我总得住一套房子吧,即使今天我住的房子涨到每平方米10万元,我不也还得住下去吗;即使它跌到每平方米1000元,不也就意味着我就能再买套大点的房子吗?所以说,您要是心痛炒家就明说,别拿消费者说事儿。
  专家还说了,拦住一般消费者不来买房,房价就会下跌。姑且不说炒家,就说那些一掷万金的国企头目们,房价再高他们不也要捧场吗,高了还意味着可以多挣一点。其实大家仔细看看,北京市二环以内的老商品房都是什么单位的人在住,就会理解北京市的房产市场支撑有多大。再说了,多少人现在憋足了劲要买房来改善条件,真要是房价稍跌一点,他们哪里还会等待继续下跌的明天啊。
  所以依我等看来,央行的高招只是撼动了老百姓的腰包。至于房价,那还是政府的事,央行反正已经拿出态度来了。央行此招高明之处在于既做了一回宏观调控的积极分子,还顺便往各大商业银行的怀里多塞了几两银子,老百姓还得感激央行为房价做出的努力。真是一举数得!
 



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