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物业管理费用可以抵偿违约金吗?

添加时间:2018年6月3日 来源: 上海房产合同律师   http://www.tjfdclvs.cn/
    提问:你好。我于去年买了一套期房,应该是今年7月交房,但是现在由于开发商自身的原因,迟迟不能交房。按照当初的预售合同。开发商应该向我们支付违约金的。但是,他现在提出用这笔违约金来抵偿今后一段时间的物业管理费。
    我不知道他们这样做是否合理,我怕今后会出现这样那样的问题,甚至引发新的纠纷。所以我想请你们帮我解答一下这个问题,遇到这种情况应该怎么办?
    专家答疑:根据现有法律规定物业费与违约金不能相抵的,物业管理与开发商卖房是两个法律关系,应该有两份不同的合同。开发商向由于自身延期交房而向买房人支付“违约金”,与业主因享受物业管理而向物业管理公司交纳“物业管理费”是截然不同的两件事。
    《合同法》虽然规定了抵消,但是,是基于相同的合同主体。虽然用物业费抵偿违约金符合“债务的标的物种类、品质相同的”这一点。但是,由于物业管理与开发商卖房法律主体不同。因此,不能适用《合同法》规定的抵消。
    如果非要这样处理,bobo认为应该通过“债务转移”的方式进行处理。也就是说,开发商要向买房人支付“违约金”的债务,如果转移给物业公司承担以折消一部分“物业管理费”,是要经买房人的同意。此外,为防患于未然,最好三方签订一个“债务转移协议”,以防今后开发商或物业管理公司反悔。
    由于大多数买房人对相关的知识知之不多,所以在此提醒买房人,在开发商提出以物业费抵违约金时,应注意几点:
    首先要知道我们卖房人有权拒绝这种用“延期交房的违约金”与“物业管理费”相抵的行为;其次,根据有关规定,禁止物业公司一次性收取一年以上物业费,所以即使业主与开发商及物业公司达成“债务转移协议”,最多也只能抵偿一年的“物业管理费”即可,其余仍应要求支付违约金;最后,防止开发商日后否认逾期交房的违约行为,我们在办理入住手续时,应留存开发商逾期交房的书面违约证据。
    

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