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房地产开发贷款的风险及预防

发布时间:2018年5月30日  来源: 天津房地产业务律师     http://www.tjfdclvs.cn/

  目前,我国房地产业发展迅速,房地产开发贷款在商业银行的占比逐步加大,成为商业银行竞争激烈的业务项目。但是由于房地产行业具有资金投入大,项目运作周期长,市场变化快,受国家经济政策影响大等特点,房地产开发贷款业务的市场风险和信用风险较高。笔者在近期参加的审计项目中发现,部分经办机构办理房地产开发贷款业务存在风险控制措施不到位的现象,从暴露的问题看,具有一定的普遍性,潜在着一定的法律风险和信用风险,对银行的信贷资金安全造成一定的风险隐患,应引起经办行的足够关注。
  一、房地产开发贷款业务存在的主要风险隐患
  房地产开发贷款,是向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。在贷款的发放和管理环节,除严格执行公司类贷款操作流程和风险控制措施外,同时要根据房地产开发项目的特殊性,对以下普遍存在的业务风险予以重点关注:
  (一)项目楼盘达到预(销)售条件后,未能及时办理在建工程抵押,不利于银行控制商品房销售款回流。
  建设部《城市房地产抵押管理办法》明确规定:“在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”。开发企业在申请贷款时,项目一般处在开发阶段,尚不具备办理在建工程抵押的条件,因此贷款发放时常采取项目土地抵押的方式,但随着项目开发进度,待项目楼盘达到预(销)售条件,房产部门下发“商品房预(销)售许可证”后,房地产开发企业为筹集资金,常在开发的过程中就进行预售。此时如果银行不能及时将项目土地抵押及时转为在建工程抵押,就很难控制商品房销售款的回流。这是因为,一般说来,在建工程抵押与商品房预售不能同时并存,也就是说,商品房预售时,开发企业应当与银行解除已设定的抵押关系,否则购房人将无法获得房屋的产权证。因此及时对符合在建工程抵押条件的商品房进行抵押,是银行了解商品房销售进度和控制商品房销售款回流的关键环节。
  (二)法律规定工程承包商享有工程价款优先受偿权,不利于债权人行使抵押权,存在一定的法律风险。
  《合同法》第286条明确规定了工程承包人对发包人未按照约定支付的工程款享有优先受偿权。2002年最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中,进一步明确了建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。按照上述规定,在建工程承包人的工程价款优先权作为法定的优先权优先于当事人约定设立的银行在建工程抵押权,实践中经常导致银行的抵押权处于有名无实的境地,甚至有些开发企业还与承包人串通虚构工程款损害银行的利益。
  (三)房地产项目资金帐户封闭管理措施不到位,资金存在被挪用风险。
  房地产金融市场存在严重的信息不对称,开发商可以在不同银行申请贷款,楼盘销售回笼资金很可能会分流到各家银行,加之有的开发商往往会同时进行若干个楼盘项目的开发,资金往来渠道复杂,银行对其资金很难实施有效的控制和全面监控。在实践中,有的经办行虽然与开发商签署了《房地产开发贷款封闭管理合作协议》,但只是对我行发放的开发贷款的支用情况进行了监控管理,未对项目的整个资金进行封闭管理,如商品房全部预售和销售收入等其他资金未纳入封闭管理,致使银行对帐户项目资金的封闭管理流于形式,无法有效控制项目资金用途,自然无法了解项目真实的资金运作情况,一旦开发商故意采取欺瞒手段,转移资金逃避还款责任,银行贷款将面临较大的资金损失风险。
  二、防范房地产开发贷款业务风险的具体措施
  (一) 及时办理房地产开发项目在建工程抵押手续。经办行要密切关注房地产开发项目进度, 督促开发企业完善商品房销(预)售手续,及时对符合条件的楼盘办理在建工程抵押。根据《担保法》第49条:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效”,可见能否及时办妥整个项目楼盘的在建工程抵押,是银行控制商品房销售款回流和防范风险的关键所在。
  (二)加强对房地产开发项目资金帐户的封闭管理。对整个项目资金实施封闭管理,严格用款审核和项目资金流转过程的监控,确保贷款的投向用于在建工程,对开发企业出现的预售行为,可以采取“卖多少,收回多少贷款本金,解除相应在建工程担保物权”的方式;另外可以与开发商签订协议,指定购房者在银行办理按揭业务,从而一方面能监控售房款回笼还贷,另一方面又可取得购房者按揭房屋的抵押权。
  (三) 对房地产开发项目建设工程价款支付情况实施全程监控。经办行对房地产开发项目建设工程价款支付情况应给于足够的关注,有条件的经办行可以要求借款人提供由工程承包商出具的放弃建设工程价款优先受偿权的书面证明,并承诺今后更换工程承包商应当征得贷款行的同意;在贷款发放时向开发企业索取其与承包人签订的建设工程合同,了解合同涉及的价款、约定的竣工期限,作为监控开发企业支付工程款的依据;对已经支付的工程款,要求借款人提供在建工程价款已经支付的证明,以规避贷款资金被挪用的风险。



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