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物业管理区域伤人事故法律责任分析

添加时间:2017年11月13日 来源: 上海房产合同律师   http://www.tjfdclvs.cn/
    物业管理区域内共用部位及设施发生伤人事故的原因多种多样,受害人既可能是小区的业主或物业使用人,也可能是小区外来的其他人员,其中涉及物业管理企业与受害人、物业管理企业与业委会等多重法律关系。本文试图探讨物业管理企业在何种情况下才应对伤人事故承担责任。
    一、物业管理区域共用部位和共用设施的范围
    要分析物业管理区域内共用部位及设施发生伤人事故的法律责任,就要首先确定物业管理区域内哪些属于共用部位和共用设施。只有确定了共用部位和共用设施,才能依照合同约定认定物业管理企业是否尽到了相关的管理义务。
    建设部在一九九八年制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条,用列举的方法给共用部位和共用设施下了定义,“共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体,柱、梁、楼、板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”
    关于物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线的相关管线和设施设备的相对性问题,在学术界还有争议,但无论产权归谁所有,根据《物业管理条例》第五十二条之规定,供水、供电、储蓄所、供热、通讯、有线电视等单位应承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。也就是说,公用事业单位是物业管理区域内相关管线和设施设备的法定管理者,由于这些管线和设施设备发生的伤人事故应由公用事业单位承担相应的责任。
    物业管理区域内业主违反行政法规和业主公约违章搭建的构筑物不属于共用部位和共用设施。因为私自建造行为本身就是违法的,建成后又是为了自用,虽然搭建在共用部位之上但这并不能改变其自用部位的性质。物业管理企业对这些违章搭建的行为没有行政处罚权,所以在物业委托合同未明确给物业管理企业设定诉讼义务的情况下,只要物业管理企业已通过劝告的方式加以制止、并将有关情况及时向有关行政部门做了报告,就已经尽到了管理者的义务,不存在合同违约的行为,也不存在侵权的过错,不应对事故承担责任。受害人不能苛求物业管理企业必须采取诉讼方式来制止违章搭建行为或必须实际达到了制止违章搭建的结果。
    二、共用部位及设施发生伤人事故的法律责任分析
    从法律关系上分析,建设单位或业委会与物业管理企业之间是委托合同法律关系,建设单位是作为最初的业主或者最大的业主与物业管理企业签订前期物业委托合同的,行政法规只是规定了前期物业委托合同对广大业主的效力并限定合同的有效期,而业委会也是代表广大业主和物业管理企业签定物业委托合同的,所以业主实际是合同的一方当事人。当业主受到伤害后存在合同法律关系与侵权法律关系的竞合,业主既可基于合同法律关系起诉,也可基于侵权法律关系起诉,而小区外的其他人与物业管理企业之间不存在任何合同关系,所以其在人身受到伤害后只能以侵权法律关系起诉物业管理企业。
    按照《物业管理条例》的规定,“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”所以双方在物业委托合同中的约定是判断物业管理企业是否履行了义务,是否应承担违约责任的重要依据。
    上文已论述了共用部位和共用设施的法律规定,但法律规定并不排除当事人之间的约定,当事人可在法定的范围内有不同的约定,如果合同约定的管理范围是部分共用部位、共用设施或者管理的内容是专项服务,而发生的事故也与约定的管理范围、管理内容无关,那么物业管理企业就不应承担违约责任。例如,合同约定物业管理企业只提供保洁和绿化服务,他人在使用共用健身设施过程中受到伤害就不能要求物业管理企业承担赔偿责任。所以,物业管理企业是否应承担违约责任,要看物业委托合同的具体约定。
    受害者在侵权之诉中常常依据《民法通则》第一百二十六条和最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定要求物业管理企业承担损害赔偿责任,但适用这两条法律规定的前提必须是物业管理企业是致害部位或设施的管理人,这也要看物业委托合同的具体约定。由此可见,物业委托合同不仅在合同纠纷中有重要的意义,而且在侵权纠纷中也有非常显著的作用,合同对管理范围和管理内容的约定会直接影响侵权诉讼的成败。
    物业服务不同于一般的消费服务,建设单位或业委会与物业管理企业之间是基于相互信任建立的委托合同法律关系,物业管理企业只向特定的业主群体提供服务,小区外的其他人并不是服务的对象,其也不能仅以个人意愿就与物业管理企业订立物业委托合同。居民住宅小区是一个相对封闭的环境,小区外的其他人如未经允许或编造理由进入小区后发生事故,其本身就存在过错的情况下不应承担责任。
    三、两种特殊情形下伤人事故责任的法律分析
    1、非物业管理企业的过错未验收交接的共用部位和共用设施发生的伤人事故
    物业管理企业与建设单位须就共用部位和共用设施实行查验交接,这既是物业管理企业的义务也是建设单位的责任。但实践中物业管理企业往往尚未完成全部的交接验收,就已实际接管了小区并提供物业服务,其中的原因常常是建设单位不能够提供有关资料。
    共用部位和共用设施的资料对于维护管理有着非常重要的作用,但物业管理企业有可能因某一设施没有验收交接就不继续履行合同,在非自身原因导致不能交接的情况下,物业管理企业在保留意见的前提下先行提供服务不是失职,相反是一种负责任的表现。从合同关系分析,如未完成验收交接的责任不能物业管理企业,而是由于建设单位不能提供相应的资料或者经验收不合格,那么建设单位在履行合同中有瑕疵,其不完全履行的行为必然影响到物业管理企业管理义务的履行,这些共用部位和共用设施发生的与验收交接事项有关的事故,应由建设单位承担责任;从侵权关系分析,如不能验收交接的责任不在物业管理企业,且无法防止事故的发生,只要已将有关情况告知了业委会和公众,那么物业管理企业对事故的发生就没有过错,不需承担责任。


    2、维修资金不到位导致不能及时维修引发的伤人事故
    共用部位和共用设施的大修、改造就必然会牵涉到维修资金的运用问题,维修资金不论是由房地产行政主管部门还是由业委会管理,其运用事先都要经过审批。如果维修资金管理者坚持不予批准或长期拖延审批时间,致使共用部位和共用设施因得不到及时的大修而造成了人身伤害事故,那么物业管理企业是否应该对事故负责呢?
    首先应当肯定,共用部位和共用设施的大修、更新、改造,按照规定应当动用维修资金,物业管理企业没有任何义务在资金管理人尚未批准的情况下垫资进行大修。但对于侵权之诉而言,物业管理企业是否尽到了严格的管理义务,还要看是否已采取了措施阻止事故的发生或在不可能阻止的情况下将危险对公众进行了适当的提示。所以,提示并不是小事,物业管理企业应在平时的工作中多运用告示与业主保持沟通。
    

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